Die Analysephase
Lohnt sich eine Sanierung und wie sollte man sie angehen?
Menschen überlegen zusammen

 

Viele Wohnungseigentümer stellen sich die Frage, wie fit ihre Immobilie für die Zukunft ist. Der energetische Zustand des Gebäudes ist hierbei ein zentraler Aspekt. Allerdings ist er für die Eigentümer schwer einzuschätzen.  Auf dieser Seite erhalten Sie einen Überblick über energetische Einsparpotenziale und können im Anschluss diese Ihrem Gebäude zuordnen.

 

Die Einsparpotenziale bei den Energiekosten von WEG sind hoch, weisen doch Eigentumswohnungen, welche fast ein Viertel des Wohnbestandes ausmachen, besonders hohe Energiesparpotenziale auf. Gebäude, welche zwischen den Jahren 1949 und 1978 erbaut wurden, haben aktuell das größte Energieeinsparpotenzial (DDIV 2018).

Durch verschiedene Maßnahmen kann der Energiebedarf des Gebäudes gesenkt werden: Das Institut für Wohnen und Umwelt (IWU) hat beispielhafte Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von typischen Wohngebäuden in seiner Studie „Deutsche Wohngebäudetypologie“ verglichen (IWU 2015). Hierbei wurde zwischen zwei „Maßnahmenpaketen“ unterschieden: Das Maßnahmenpaket 1 (M1 „konventionell“) beinhaltet die Dämmung des Gebäudes, den Austausch der Fenster sowie den Einbau eines Brennwertkessels. Das Maßnahmenpaket 2 (M2 „zukunftsweisend“) weist darüber hinaus eine verbesserte Modernisierung der Gebäudehülle und der Anlagentechnik auf.

Nach den Ergebnissen der Studie führen konventionelle Maßnahmenpakete (M1) bei Mehrfamilienhäusern, unabhängig von deren Größe oder Baualter, zu Energieeinsparungen von 42 bis 48 % und zukunftsweisende Maßnahmenpakete sogar zu Energieeinsparungen von 76 bis 79 %. Damit lassen sich im Durchschnitt 7,12 € pro Quadratmeter und Jahr bei konventionellen Maßnahmenpaketen und 11,25 € pro m² und Jahr bei zukunftsweisenden Maßnahmenpaketen einsparen.

Weitere Details finden Sie unten im Bereich „Umfangreichere Informationen“

 

Vorteile einer energetischen Sanierung

Eine energetische Sanierung zielt häufig primär auf die Verringerung der Energiekosten des Gebäudes ab. Dabei bringt sie selbstverständlich auch zum Teil erhebliche Kosten und Zeitaufwände mit sich. Jedoch bringt eine energetische Sanierung neben der Senkung der Energiekosten auch zahlreiche andere positive Effekte mit sich, die häufig (zu) wenig Beachtung finden: 

  • Sie führt zu einer Wertsteigerung des Gebäudes durch die Verbesserung des Erscheinungsbildes sowie die Erhöhung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer;
  • Sie reduziert die Wohnnebenkosten und verbessert dadurch die Vermietbarkeit sowie gegebenenfalls die erzielbare Nettokaltmiete;
  • Sie erhöht den Wohnkomfort und die Behaglichkeit z.B. durch eine Wärmedämmung, denn durch die raumseitig höheren Oberflächentemperaturen der wärmegedämmten Bauteile fühlt man sich auch schon bei niedrigeren Raumtemperaturen wohler;
  • Die energetische Sanierung reduziert oder beseitigt Wärmebrücken, die häufig zu Feuchtigkeit und Schimmelbildung führen; 
  • die reduzierte Abhängigkeit von meist importierten Energieträgern erhöht die eigene Versorgungssicherheit;
  • Der verminderte Energieverbrauch und die reduzierten CO2-Ausstöße leisten einen positiven Beitrag zum Klimaschutz;
  • Und schließlich verringert die energetische Sanierung mitunter auch gesundheitliche Risiken, da früher Stoffe standardmäßig für den Hausbau verwendet wurden, die heute als gesundheitsschädlich identifiziert wurden (wie z.B. Asbest).

 

Ist-Zustand und Einsparpotenzial

Bevor man sich mit der Planung von Sanierungsmaßnahmen beschäftigt, sollte zunächst geprüft werden, wo energetische Stärken und Schwächen des Bestandsgebäude liegen, über welches Einsparpotenzial das Gebäude verfügt und ob dieses für ggf. die beabsichtigten Ziele grundsätzlich geeignet ist. Möglicherweise kann mit einer energetischen Sanierung auch ein altersgerechter und/oder barrierefreier Umbau der Wohnungen sinnvoll kombiniert werden.

Um den energetischen Gebäudezustand, die Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen und deren Einsparpotenziale einschätzen zu können gibt es neben Angeboten einiger Kommunen, dem Hinzuziehen eines Energieberaters auch hilfreiche Tools im Internet, welche Sie bei der Einschätzung des energetischen Zustand Ihres Gebäude unterstützen. Weitere Informationen über den Ist-Zustand und Potenziale von Gebäuden finden Sie in dem Ratgeber-Kapitel Ist-Zustand und Potenziale Ihres Gebäudes.

Hat eine erste Untersuchung die Existenz wirtschaftlicher Sanierungspotenziale vermuten lassen, empfiehlt es sich häufig, diese durch einen Energieberater zu verifizieren und mit konkreten Zahlen hinterlegen zu lassen. Die Energieberatung ermittelt nicht nur, welche Maßnahmen(-kombinationen) technisch und wirtschaftlich am sinnvollsten sind, sondern stellt Ihnen auch eine effiziente Planungsgrundlage für eine Sanierung, z.B. in Form eines so genannten Sanierungsfahrplanes, bereit. Hierbei sollten die Besonderheiten Ihres Gebäudes sowie die Vorstellungen der Eigentümer und ihre Investitionsbereitschaft berücksichtigt werden.

Mehr über die Energieberatung erfahren Sie in der Planungsphase oder im Ratgeber-Kapitel Rund um die Energieberatung.

 

Das bietet das Energiereferat Frankfurt

Das Energiereferat Frankfurt bietet Frankfurter WEG eine kostenfreie und unabhängige Beratung an. WEG, die sich für das Thema energetische Sanierung interessieren und bei sich Einsparpotenziale vermuten oder bereits über konkrete Maßnahmen nachdenken, können im Rahmen der sog. Analysephase „START“ folgende Begleitung erhalten: Nachdem die WEG einige grundlegende Dokumente zur Verfügung gestellt hat, erfolgt eine kostenfreie Ortsbegehung durch einen Energieberater des Energiereferats und/oder seines Subpartners Energiepunkt sowie eine kurze Erhebung der Ziele und Interessen der WEG. Anschließend werden in einem Bericht, der sogenannten WEG-Energieanalyse, die wesentlichen Rahmenfaktoren des Gebäudes, die Energiekosten und -verbräuche, etwaige Gebäudemängel zusammen mit der Bewertung eines grundlegenden Sanierungspotenzials dargelegt. Auf Wunsch kann der Bericht auch der WEG in einer Versammlung vorgestellt werden. Anschließend ist die kostenlose Beauftragung der Begleitung in weiteren Phasen durch das Energiereferat möglich. Weitere Informationen zum Angebot des Energiereferats erhalten Sie hier.

Umfangreiche Informationen

Hier finden Sie detailliertere Informationen zu den oben skizzierten absoluten und relativen Einsparungen für Beispielgebäude unterschiedlicher Baualtersklassen. Eine Baualtersklasse bezeichnet dabei die verschiedenen Größen und Altersklassen der Beispielgebäude. Für die jeweiligen Baualtersklassen wurden im Rahmen der Gebäudetypologie typische Energiekennwerte sowie das Einsparpotenzial an Energieträgern, Primärenergie, CO2 und Heizkosten dargestellt.

Deutlich wird, dass die für Gebäude verwendeten Technologien fortwährenden Anpassungs- und Entwicklungsprozessen z.B. durch die Einführung neuer Materialien und Techniken aber auch durch Verschiebungen von Kostenverhältnissen zwischen Arbeit, Energieträgern und Kapitel führen. Grundsätzlich gilt, dass die architektonischen Qualitäten stetig weiterentwickelt wurden und zunehmend anspruchsvollere energetische Standards politisch gesetzt wurden. Beispielweise war der bauliche Wärmeschutz für bis zur 1. Wärmeschutzverordnung von 1978 gebaute Gebäude angesichts der günstigen Energiepreise bis zur 1. Ölpreiskrise nur von geringer Bedeutung. Entsprechend bestehen dort häufig besonders hohe Einsparpotenziale.

Folgende Maßnahmen sind Teil der Maßnahmenpakete:

  • M1: Im Maßnahmenpaket 1 wird die alte Dämmung entfernt und die Außenwände mit Wärmedämmverbundsystem gedämmt. Die alten Fenster werden gegen neue mit 2-Scheiben-Wärmeschutzverglasung ausgetauscht. Unter der Kellerdecke werden Dämmplatten verlegt. Mit der Annahme, dass ohnehin ein Austausch des gesamten Wasser- und Heizleitungsnetzes erforderlich ist, wird ein neuer Brennwertkessel eingebaut und eine Schornsteinsanierung durchgeführt auch der Warmwasserspeicher wird gegen einen neuen ausgetauscht.
  • M2: Das Maßnahmenpaket 2 weist gegenüber dem Maßnahmenpaket 1 noch einmal einen deutlich verbesserten Wärmeschutz auf. Zusätzliche Dämmung wird im Dachbereich, an den Außenwänden sowie an die Kellerdecke aufgebracht. Zudem werden neue Fenster mit 3-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung eingesetzt. Gegenüber dem Maßnahmenpaket 1 werden zusätzlich eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung sowie eine thermische Solaranlage für die Unterstützung der Warmwasserbereitung eingebaut.

Die folgende Tabelle stellt eine Übersicht über die vom IWU ermittelten Einsparungen auf Basis der Beispielgebäude unterschiedlicher Baualtersklassen dar. Diese soll lediglich zur Orientierung dienen und dient nicht zur Prognose für die erzielbaren Einsparpotenziale  einzelner realer Gebäude. Diese können sich auf Basis der Gegebenheiten vor Ort, der Umsetzungszeit, der verbauten Technologien, der Marktlage,  etc. von diesen Werten unterscheiden.

Die jeweils aktuellsten Zahlen zur den Energieverbräuchen und Einsparpotenzialen der Beispielgebäude erhalten Sie auch über die Webseite des Projektes EPISCOPE.